Súmula 543/STJ — Restituição na resolução de compromisso de compra e venda

O que diz

A Súmula 543 do STJ, de 2015, consolidou o entendimento sobre restituição na resolução de compromisso de compra e venda de imóvel submetido ao CDC:

• Quando a resolução decorre de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor: restituição integral das parcelas pagas.
• Quando decorre de pedido do promitente comprador (culpa dele): restituição parcial, admitida a retenção de parte do que foi pago.

Em ambos os casos a restituição é imediata, e não parcelada ao sabor do vendedor — foi justamente para superar as cláusulas de devolução diferida que a súmula se firmou.

Na prática da perícia

A súmula define quem tem culpa como a chave do cálculo, e essa é uma questão jurídica, não pericial. O perito não decide culpa: ele apura os dois cenários e entrega ambos, deixando o enquadramento ao juízo.

A tensão com a Lei 13.786/2018 é real e precisa ser tratada no laudo: a lei autoriza a restituição em até 12 parcelas mensais após carência, enquanto a súmula fala em restituição imediata. Para contratos posteriores a 27/12/2018 prevalece o regime legal específico; para os anteriores, a súmula continua sendo o parâmetro.

Exemplo com números

Adquirente pagou R$ 80.000 atualizados em contrato de lote e pede a rescisão porque perdeu a renda.

• Cenário A — culpa do adquirente (art. 32-A): deduz cláusula penal de 10% sobre o contrato de R$ 250.000 = R$ 25.000. Restituição: R$ 55.000, em até 12 parcelas.
• Cenário B — culpa do loteador (obras não entregues no prazo): restituição integral e imediata de R$ 80.000, sem retenção.

A diferença é de R$ 25.000 e do momento do pagamento. O laudo apresenta os dois, com a premissa de cada um declarada.

Erros que derrubam laudo

• Escolher o cenário de culpa e calcular só um: é decisão do juízo.
• Aplicar retenção quando a causa da resolução é o atraso da obra pelo loteador.
• Ignorar a carência do art. 32-A, § 1º, em contratos posteriores a 2018.
• Confundir restituição integral com devolução de valores nominais — a atualização monetária é devida em qualquer cenário.

Conecta com

O art. 32-A da Lei 6.766/79, a Lei 13.786/2018, o art. 53 do CDC e o verbete de correção monetária de valores restituídos.