Critério de Ross-Heidecke — Depreciação por idade e estado

O que diz

Critério consagrado de depreciação física de benfeitorias, que combina duas variáveis que os métodos isolados tratam separadamente:

• Ross — a idade sobre a vida útil, pela média entre a depreciação linear e a parabólica: (1/2) × [ i/n + (i/n)² ], onde i é a idade e n a vida útil de referência;
• Heidecke — o estado de conservação, em graus tabelados (de "novo" a "sem valor", passando por "entre novo e regular", "regular", "reparos simples", "reparos importantes"), cada grau com um percentual de perda.

O coeficiente final combina os dois e incide sobre o valor de reedição da benfeitoria.

Na prática da perícia

Três regras que o laudo tem de respeitar:

1. o terreno não deprecia. A depreciação incide sobre a benfeitoria (o custo de reedição), nunca sobre o valor do terreno. Aplicar o coeficiente ao total é o erro mais caro e o mais comum;

2. o grau de conservação vem da vistoria, descrito: fissuras, infiltrações, esquadrias, instalações, cobertura. Atribuir "regular" sem descrever o que se viu torna o número inauditável;

3. a vida útil de referência tem de ser declarada (padrão construtivo e tipologia), porque ela é o denominador de tudo.

É método público, de literatura — pode ser descrito e aplicado no laudo. O que a norma técnica exige é declarar o critério, a vida útil e o grau, com justificativa; não há aqui reprodução de norma protegida.

Exemplo

Galpão com 18 anos, vida útil de referência 60 anos, estado de conservação "reparos simples". Valor de reedição da benfeitoria: R$ 1.200.000,00; terreno: R$ 800.000,00.

Se o coeficiente tivesse sido aplicado ao total (R$ 2.000.000,00), o laudo erraria R$ 172.000,00 para menos.

Erros que derrubam laudo

• Depreciar o terreno junto com a benfeitoria.
• Atribuir grau de conservação sem descrever a vistoria que o sustenta.
• Não declarar a vida útil de referência adotada.
• Usar Ross-Heidecke em bem para o qual há mercado ativo e dados comparativos: o método do custo é subsidiário do comparativo.

Conecta com

Os verbetes de avaliação de imóveis, o de desapropriação e o de vistoria e patologia — e a NBR 14653-2, que prevê a aplicação do critério (a norma é citada, não reproduzida: é obra protegida e vendida por exemplar).