Lei 9.514/1997, arts. 26, 26-A e 27 — a excussão hoje (Lei 14.711/2023)

O que diz

O caminho da execução extrajudicial do imóvel alienado fiduciariamente, na redação da Lei nº 14.711/2023 (o "Marco das Garantias"):

1. Mora e intimação (art. 26). Vencida e não paga a dívida, o oficial do registro de imóveis intima o devedor — e, se houver, o terceiro fiduciante — a satisfazer em 15 dias a prestação vencida e as que vencerem até o pagamento, mais juros convencionais, penalidades, encargos contratuais e legais, tributos e cotas condominiais. O contrato pode fixar carência; não fixando, ela é de 15 dias (§ 2º-A, novo).

2. Consolidação (art. 26, § 7º). Não purgada a mora, averba-se a consolidação da propriedade em nome do fiduciário, mediante prova do pagamento do ITBI e, se for o caso, do laudêmio.

3. Leilões (art. 27). O fiduciário promove leilão em 60 dias do registro (eram 30). No 1º leilão, o lance tem de alcançar o valor do imóvel do inciso VI do art. 24; se não alcançar, o 2º leilão ocorre nos 15 dias seguintes, e ali se aceita o maior lance igual ou superior à dívida + despesas + emolumentos cartorários + prêmios de seguro + encargos legais + cotas condominiais.

4. Sobra e falta.

• Sobrou: em 5 dias o credor entrega ao fiduciante o excedente, nele compreendida a indenização de benfeitorias (§ 4º).
• 🔴 Faltou: o devedor CONTINUA obrigado pelo saldo remanescente (§ 5º-A, novo), cobrável por execução. O antigo § 6º, que dava quitação automática, foi revogado.

5. A exceção que salva o mutuário residencial (art. 26-A). Em financiamento para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor (exceto consórcio), o 2º leilão sem lance que atinja o mínimo extingue a dívida, com recíproca quitação (§ 4º) — e essa extinção se estende ao caso em que o credor preferiu a via judicial (§ 5º).

Na prática da perícia

A pergunta que o laudo responde quase sempre é "quanto ainda se deve depois do leilão?", e ela tem duas respostas conforme a data e o tipo do imóvel:

O que compõe cada rubrica está no § 3º do art. 27 e é o que o perito tem de abrir linha a linha: dívida é o saldo devedor na data do leilão, com juros convencionais, penalidades e encargos contratuais; despesas são os encargos e custas de intimação e os necessários ao leilão.

Exemplo

Imóvel comercial, dívida de R$ 480.000,00 na data do leilão, despesas de R$ 32.000,00, arrematação no 2º leilão por R$ 390.000,00.

• Excussão em 2022: o lance não alcançou o mínimo, mas a arrematação ocorreu — apura-se o excedente (não há) e, pelo § 5º da redação antiga, o devedor sairia quite.
• Excussão em 2026: o § 5º-A manda apurar o saldo remanescente: R$ 480.000 + R$ 32.000 − R$ 390.000 = R$ 122.000,00, exigível por execução.

O mesmo contrato, o mesmo leilão, R$ 122 mil de diferença — só pela data.

Erros que derrubam laudo

• Aplicar o § 5º-A a excussão consumada antes de 31/10/2023.
• Esquecer a exceção do art. 26-A e cobrar saldo remanescente de mutuário de imóvel residencial.
• Usar 30 dias para o leilão em operação regida pela lei nova (são 60).
• Não abrir o § 3º: somar "dívida e despesas" num número só impede conferir o saldo.

Conecta com

O verbete da redação anterior (excussão até 30/10/2023), a Lei nº 9.514/1997 em geral, a Lei nº 4.380/1964 (SFH), a Súmula 543 do STJ e o verbete de PRICE, SAC e Gauss.