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Lei nº 9.514/1997 — SFI e alienação fiduciária de imóvel
Legislação Texto alterado em 31/10/2023 Conferência em dia
A Lei 9.514/1997 criou o Sistema Financeiro Imobiliário e disciplinou a alienação fiduciária de coisa imóvel (arts. 22 a 33): a propriedade é transferida ao credor em garantia, resolvendo-se com o pagamento. Inadimplido o contrato, o devedor é intimado a purgar a mora em 15 dias e, não o fazendo, a propriedade se consolida em nome do credor (art. 26); consolidada, o credor promove leilão em 30 dias (art. 27) e o excedente, após a quitação da dívida e das despesas, é entregue ao devedor (§ 4º). No SFI as condições são livremente pactuadas — sem teto de valor do imóvel, sem PES, sem FCVS, taxa e índice de correção definidos no contrato, execução extrajudicial —, de modo que as teses típicas do SFH da Lei 4.380/64, inclusive a vedação de capitalização, não se aplicam. A discussão migra para abusividade de cláusulas pelo CDC, correção do saldo e, sobretudo, para a apuração do saldo pós-leilão: quais despesas o credor pode deduzir, glosando-se as sem comprovação ou sem previsão legal, como despesas administrativas internas e taxa de vistoria e desocupação.
Texto alterado. Duas levas mudaram esta Lei depois de 2000, e as duas importam: a Lei nº 14.430/2022 tirou dela a SECURITIZAÇÃO e os CRI (dezenas de artigos revogados, matéria que migrou para a própria 14.430); e a Lei nº 14.711/2023 (Marco das Garantias) reescreveu a excussão — ver o verbete dos arts. 26, 26-A e 27. Para operação anterior a 31/10/2023, a regra do leilão frustrado é a antiga.
- Fonte
- Lei nº 9.514/1997
- Texto oficial
- www.planalto.gov.br
- Conferido em
- 12/08/2026
- Esta redação rege fatos desde
- 31/10/2023
Perícia julga fato passado. Fato anterior a 31/10/2023 se analisa pela redação vigente à época, não por esta. A redação anterior está em Lei 9.514/1997, art. 27 — antes do Marco das Garantias (excussão até 30/10/2023).
O que diz
A Lei nº 9.514/1997 criou o Sistema Financeiro Imobiliário e disciplinou a alienação fiduciária de coisa imóvel:
- SFI — financiamento imobiliário com condições livremente pactuadas entre as partes: sem teto de valor do imóvel, sem PES, sem FCVS, com taxa e índice de correção definidos no contrato.
- Alienação fiduciária (arts. 22 a 33) — a propriedade do imóvel é transferida ao credor em garantia, resolvendo-se com o pagamento.
- Consolidação da propriedade (art. 26) — inadimplido o contrato, o devedor é intimado a purgar a mora em 15 dias; não o fazendo, a propriedade se consolida em nome do credor.
- Leilão (art. 27) — consolidada a propriedade, o credor promove leilão em 30 dias. Havendo saldo após a quitação da dívida e das despesas, ele é entregue ao devedor.
Na prática da perícia
O SFI é o oposto do SFH em flexibilidade — e isso muda o laudo revisional:
| SFH (Lei 4.380/64) | SFI (Lei 9.514/97) | |
|---|---|---|
| Teto de valor | sim | não |
| Condições | reguladas | livremente pactuadas |
| PES / FCVS | sim | não |
| Capitalização | vedada até 2009 | conforme o contrato |
| Execução | judicial ou extrajudicial | extrajudicial (arts. 26/27) |
As teses típicas do SFH — vedação de capitalização, PES, FCVS — não se aplicam ao SFI. A discussão migra para: abusividade de cláusulas (CDC), correção do saldo, e sobretudo a apuração do saldo após o leilão.
Essa última é a perícia mais frequente no SFI: consolidada a propriedade e leiloado o imóvel, apura-se se sobrou saldo ao devedor. O art. 27, § 4º, manda entregar o excedente — e a discussão é sobre quais despesas o credor pode deduzir.
Exemplo
Imóvel financiado pelo SFI, inadimplência, consolidação e leilão.
Apuração do saldo (art. 27, § 4º):
| Item | Valor |
|---|---|
| Valor arrematado no 1º leilão | R$ 480.000,00 |
| (−) Saldo devedor na data da consolidação | (R$ 312.400,00) |
| (−) Juros e encargos até a arrematação | (R$ 18.600,00) |
| (−) Despesas de consolidação (ITBI, registro) | (R$ 21.800,00) |
| (−) Despesas do leilão (comissão do leiloeiro, editais) | (R$ 24.000,00) |
| (−) IPTU e condomínio em atraso | (R$ 14.200,00) |
| Saldo a devolver ao devedor | R$ 89.000,00 |
Achados do exame:
"Foram glosadas as seguintes deduções apresentadas pelo credor, por ausência de comprovação ou de previsão legal:
— 'despesas administrativas internas' de R$ 12.400,00, sem discriminação nem comprovante;
— 'taxa de vistoria e desocupação' de R$ 8.900,00, sem documento de suporte.
Recomposto o cálculo, o saldo a devolver passa de R$ 67.700,00, apurado pelo credor, para R$ 89.000,00."
Erros que derrubam laudo
- Aplicar teses do SFH (PES, FCVS, vedação de capitalização) ao SFI.
- Aceitar deduções não comprovadas na apuração do saldo pós-leilão.
- Não verificar a regularidade da intimação para purgação da mora (art. 26).
- Não apurar o saldo do art. 27, § 4º, quando há excedente.
Conecta com
A Lei 4.380/64 (SFH), a Súmula 297 do STJ (CDC), a NBR 14653-2 (avaliação do imóvel) e o verbete de PRICE/SAC/Gauss.
Este verbete é um resumo curado, não o texto oficial. Ele existe para ser usado dentro de um laudo: no PeritOffice, os 492 verbetes desta base ancoram o que a IA escreve — ela cita o dispositivo que está aqui, e não o que inventaria sozinha.
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