Lei 4.591/64, art. 67-A — Resolução do contrato de unidade e restituição

O que diz

O art. 67-A, incluído pela Lei 13.786/2018, rege o desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, por distrato ou por resolução por inadimplemento absoluto do adquirente. A estrutura é subtrativa, como no loteamento — mas as bases são OUTRAS.

Base: as quantias pagas diretamente ao incorporador, atualizadas pelo índice contratual de correção das parcelas do preço.

Deduções do caput (cumulativas):

• I — a integralidade da comissão de corretagem. Note a diferença: no loteamento (art. 32-A, V) a corretagem só é dedutível se integrada ao preço; aqui é integral.
• II — a pena convencional, limitada a 25% da QUANTIA PAGA. O paradigma é diferente do loteamento, cujo teto de 10% incide sobre o valor atualizado do contrato. Trocar a base troca o resultado inteiro.

§ 1º — para exigir a pena convencional o incorporador não precisa alegar prejuízo.

§ 2º — pelo período em que teve a unidade disponibilizada, o adquirente responde ainda por: impostos reais sobre o imóvel (I); cotas de condomínio e contribuições a associações de moradores (II); fruição equivalente a 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die (III); e demais encargos e despesas previstas no contrato (IV e V).

§ 3º — esses débitos podem ser pagos por compensação com a quantia a restituir.

§ 4º — descontos e retenções ficam limitados aos valores efetivamente pagos pelo adquirente, salvo quanto à fruição.

§ 5º — sob patrimônio de afetação (arts. 31-A a 31-F), a restituição sai em até 30 dias após o habite-se ou documento equivalente do município, e a pena do inciso II pode ser fixada até 50% da quantia paga.

§ 6º — fora do regime de afetação, o remanescente é pago em parcela única após 180 dias contados do desfazimento.

§ 7º — havendo revenda da unidade antes desses prazos, o remanescente é pago em até 30 dias da revenda.

Exemplo

Adquirente pagou R$ 200.000,00 ao incorporador, contrato atualizado em R$ 500.000,00, 20 meses de posse, incorporação sem afetação. Pena convencional no teto: 25% de R$ 200.000,00 = R$ 50.000,00 (não 25% do contrato). Fruição do § 2º, III: 0,5% sobre R$ 500.000,00, pro rata die pelos 20 meses. Corretagem: integral. O remanescente sai em parcela única após 180 dias. Sob afetação, a mesma pena poderia chegar a R$ 100.000,00 e o prazo passaria a 30 dias após o habite-se.

Erros que derrubam laudo

• Aplicar os 25% sobre o valor do contrato: a base do art. 67-A, II é a quantia paga. No loteamento é o contrário — lá a base é o contrato.
• Usar o teto de 50% sem comprovar que a incorporação está sob patrimônio de afetação (§ 5º): é exceção, não regra.
• Tratar o teto como retenção automática: 25% e 50% são limites, e dependem de cláusula penal pactuada.
• Somar a fruição pelo percentual do loteamento (0,75% ao mês) em vez de 0,5% pro rata die (§ 2º, III).
• Deduzir mais do que o adquirente pagou: o § 4º limita descontos e retenções ao efetivamente pago — salvo a fruição.
• Pagar o remanescente em parcelas quando não há afetação: o § 6º manda parcela única após 180 dias.
• Aplicar o art. 67-A a desfazimento anterior a 28/12/2018.

Conecta com

O espelho do loteamento é o art. 32-A da Lei 6.766/79: lá a cláusula penal tem teto de 10% do valor atualizado do contrato e a fruição é de 0,75% ao mês; aqui a pena é 25% (ou 50%) da quantia paga e a fruição é 0,5% pro rata die. São regimes distintos, e confundi-los troca tanto o percentual quanto a BASE. Ambos foram criados pela mesma Lei 13.786/2018. O regime de afetação remete à Lei 10.931/2004. Para contratos desfeitos antes de 28/12/2018, o art. 67-A não se aplica: vale a lei do tempo do fato.