Lei nº 4.380/1964 — Sistema Financeiro da Habitação (SFH)

O que diz

A Lei nº 4.380/1964 instituiu o Sistema Financeiro da Habitação e a correção monetária nos contratos imobiliários. Elementos que a perícia examina:

• Sistema de correção do saldo devedor e das prestações.
• Plano de Equivalência Salarial (PES) — reajuste da prestação vinculado ao salário do mutuário, e não ao índice do saldo devedor.
• FCVS (Fundo de Compensação de Variações Salariais) — cobertura do saldo residual ao fim do prazo, nos contratos que o previam.
• Limites de valor do imóvel e de financiamento, que definem o enquadramento no sistema.
• Art. 6º, "e" — limite histórico de juros, objeto de ampla discussão judicial.

Na prática da perícia

O SFH tem uma patologia estrutural que gera a maior parte das revisionais: o descolamento entre o reajuste da prestação (pelo salário, no PES) e o do saldo devedor (pela TR ou índice equivalente).

Quando o salário sobe menos que o índice do saldo, a prestação deixa de cobrir os juros do período — e o excedente é lançado ao saldo. É a amortização negativa: o mutuário paga religiosamente por anos e a dívida cresce.

O trabalho do perito:

1. Confirmar o enquadramento no SFH (valor do imóvel, origem dos recursos — FGTS ou SBPE, destinação residencial). Contrato do SFI (Lei 9.514/97) segue outro regime.

2. Reconstituir a evolução competência a competência: prestação paga, juros do período, amortização (positiva ou negativa), saldo.

3. Identificar as competências com amortização negativa e quantificar o efeito.

4. Recalcular com os juros excedentes lançados em conta separada, sem incorporação ao saldo.

5. Verificar o FCVS, quando previsto: o saldo residual pode ser coberto pelo fundo.

Exemplo

Contrato do SFH de 1998, saldo inicial R$ 60.000, prestação inicial R$ 480, juros de 0,95% a.m., PES.

Competência analisada (mês 40):

Resultado do exame de 144 competências:

• Amortização negativa em 97 delas (67% do período)
• Saldo devedor em 06/2026 pelo critério do agente: R$ 112.700,00
• Saldo recalculado, sem incorporação dos juros excedentes: R$ 38.400,00
• Diferença: R$ 74.300,00

O mutuário pagou 144 prestações e, pelo critério do agente, deve quase o dobro do que financiou.

Erros que derrubam laudo

• Tratar contrato do SFI como do SFH.
• Afirmar capitalização sem demonstrar a amortização negativa mês a mês.
• Não verificar a cobertura do FCVS, quando prevista.
• Aplicar a vedação de capitalização a contrato posterior à Lei 11.977/2009.
• Não confirmar o enquadramento no sistema antes de aplicar suas regras.

Conecta com

A Lei 9.514/97 (SFI), a Lei 8.177/91 (TR), a Súmula 121 do STF, o verbete de capitalização no SFH e o de PRICE/SAC/Gauss.