Base Legal Pericial · Cálculos e Índices
INCC, IGP-M e IPCA no reajuste de contrato imobiliário
Cálculos e Índices Em vigor Conferência em dia
O INCC (FGV) mede o custo de construção — materiais, equipamentos e mão de obra — e prevalece na fase de obras de loteamentos e incorporações; tem duas variantes que não são a mesma série, INCC-M (7456 no SGS do Banco Central) e INCC-DI (192), com janelas de coleta distintas. O IGP-M (FGV, série 189) é índice geral, composto de IPA (60%), IPC (30%) e INCC (10%), comum após a entrega das obras e em contratos antigos, e volátil porque o IPA responde a câmbio e commodities. O IPCA (IBGE, série 433), inflação ao consumidor, tem substituído o IGP-M em contratos recentes e em revisões, por ser menos volátil. A mecânica do reajuste é sempre a mesma: aplica-se o ACUMULADO DOS 12 MESES anteriores à data-base, quase sempre com um mês de defasagem, porque o índice do mês do reajuste ainda não foi publicado. Antes de calcular, três perguntas: qual índice o contrato nomeia, qual a data-base — aniversário do contrato ou mês fixo de calendário — e qual a defasagem, que vai declarada, porque errá-la em um mês muda o acumulado em pontos inteiros. E os fatores se compõem, não se somam.
- Fonte
- FGV (INCC e IGP-M) e IBGE (IPCA); séries no SGS do Banco Central
- Texto oficial
- www.bcb.gov.br
- Conferido em
- 25/07/2026
O que diz
Três índices dominam o reajuste de contrato imobiliário no Brasil, e eles medem coisas diferentes:
- INCC (Índice Nacional de Custo da Construção, FGV) — mede o custo de construir: materiais, equipamentos e mão de obra. É o índice típico da fase de obras de loteamentos e incorporações. Tem duas variantes usuais: INCC-M (série 7456 do SGS/BACEN) e INCC-DI (série 192), com janelas de coleta distintas.
- IGP-M (FGV, série 189) — índice geral, composto por IPA (60%), IPC (30%) e INCC (10%). Muito usado após a entrega das obras e em contratos antigos. É volátil, porque o IPA responde a câmbio e commodities.
- IPCA (IBGE, série 433) — índice oficial de inflação ao consumidor. Tem substituído o IGP-M em contratos recentes e em revisões judiciais, por ser menos volátil.
A mecânica do reajuste é sempre a mesma: aplica-se o acumulado dos 12 meses anteriores à data-base, quase sempre com um mês de defasagem, porque o índice do mês do reajuste ainda não foi divulgado quando o boleto é emitido.
Na prática da perícia
O perito precisa responder a três perguntas antes de calcular: qual índice o contrato nomeia (INCC-M e INCC-DI não são a mesma série), qual a data-base (aniversário do contrato ou mês fixo de calendário) e qual a defasagem adotada. Errar a defasagem em um mês pode mudar o acumulado em pontos percentuais inteiros num ano volátil.
A fonte deve ser primária: a série do SGS do Banco Central ou a publicação da FGV/IBGE, nunca uma tabela de terceiro copiada em site de notícia.
Exemplo com números
Reajuste em janeiro de 2022, contrato indexado ao INCC-M com um mês de defasagem.
- Janela do acumulado: dez/2020 a nov/2021
- INCC-M acumulado no período: aproximadamente 14%
- Parcela de R$ 1.200 → R$ 1.368 a partir de janeiro de 2022
Com defasagem zero, a janela seria jan/2021 a dez/2021 e o acumulado, diferente. Duas planilhas honestas chegam a números distintos só por essa premissa — por isso ela vai declarada no laudo.
Erros que derrubam laudo
- Trocar INCC-M por INCC-DI (ou por "INCC" genérico) sem conferir o contrato.
- Somar as variações mensais em vez de compor os fatores: 1% ao mês em 12 meses é 12,68%, não 12%.
- Usar o acumulado de "ano civil" quando a data-base é o aniversário do contrato.
- Não declarar a defasagem adotada.
Conecta com
A Lei 10.192/2001 (periodicidade anual), o verbete de deflação, o art. 26 da Lei 6.766/79 e os verbetes de correção monetária.
Este verbete é um resumo curado, não o texto oficial. Ele existe para ser usado dentro de um laudo: no PeritOffice, os 492 verbetes desta base ancoram o que a IA escreve — ela cita o dispositivo que está aqui, e não o que inventaria sozinha.
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