CC, art. 618 — Garantia quinquenal da obra

O que diz

"Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de 5 anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais como do solo."

O parágrafo único estabelece que o dono da obra decai do direito se não propuser a ação nos 180 dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito.

Na prática da perícia

Dois prazos distintos, frequentemente confundidos:

• 5 anos — prazo de garantia: o vício precisa aparecer dentro dele.
• 180 dias — prazo decadencial para propor a ação, contados do aparecimento.

O perito é chamado a responder exatamente sobre isso: quando o vício apareceu e se ele compromete solidez e segurança.

"Solidez e segurança" é conceito mais estreito do que "qualquer defeito". Alcança: fundações, estrutura, impermeabilização com risco estrutural, instalações com risco de sinistro. Não alcança, em regra: acabamento, pintura, esquadrias — que seguem o regime dos vícios redibitórios (arts. 441 a 446) ou do CDC.

A NBR 15575 (Desempenho) é a régua técnica para obras posteriores a 2013: ela define vida útil de projeto por sistema, o que permite dizer objetivamente se a falha é prematura.

Exemplo

Edifício entregue em 03/2019. Fissuras estruturais aparecem em 08/2023. Ação proposta em 12/2023.

Análise dos prazos:

• Garantia: 03/2019 + 5 anos = até 03/2024 → vício apareceu em 08/2023, dentro da garantia ✓
• Decadência: 08/2023 + 180 dias = até 02/2024 → ação em 12/2023, dentro do prazo ✓

Análise técnica:

"As fissuras registradas nos pilares P12, P14 e P18 apresentam abertura de 0,6 a 1,2 mm, com orientação diagonal e localização junto aos nós viga-pilar — padrão compatível com solicitação estrutural, e não com retração de revestimento.

O ensaio de esclerometria (NBR 7584) indicou resistência característica estimada de 21 MPa, contra os 30 MPa especificados no projeto estrutural de fls. 210.

A sondagem SPT complementar (Anexo V) revelou camada de argila mole entre 4 e 7 m não considerada no projeto de fundações, com recalque diferencial medido de 18 mm entre os blocos B3 e B7.

Conclusão: as manifestações comprometem a solidez da edificação, decorrendo de (i) resistência do concreto inferior à especificada e (ii) fundação dimensionada sem considerar a camada compressível. A vida útil de projeto da estrutura, conforme a NBR 15575-1, é de 50 anos — a manifestação aos 4 anos e 5 meses é, portanto, prematura."

Esse laudo responde às duas perguntas jurídicas: houve vício de solidez, e quando ele apareceu.

Erros que derrubam laudo

• Confundir o prazo de garantia (5 anos) com o decadencial (180 dias).
• Enquadrar como vício de solidez o que é de acabamento.
• Não datar tecnicamente o aparecimento do vício.
• Não confrontar com a vida útil de projeto da NBR 15575 em obras pós-2013.
• Apontar a causa sem ensaio ou medição que a sustente.

Conecta com

Os arts. 441 a 446 do CC (vícios redibitórios), a NBR 15575, a NBR 6118 (projeto de estruturas), o CDC (arts. 12 e 26) e o art. 473, III, do CPC.