IGP-M e IPCA no reajuste de locação

O que diz

O reajuste do aluguel segue o índice pactuado no contrato — a Lei 8.245/1991 não impõe índice, apenas veda a periodicidade inferior a um ano (art. 18 e Lei 10.192/2001).

Os índices usuais:

• IGP-M (FGV) — historicamente o padrão dos contratos de locação. Composto por IPA (60%), IPC (30%) e INCC (10%), é fortemente influenciado por preços no atacado e pelo câmbio, o que o torna muito volátil.
• IPCA (IBGE) — índice oficial da inflação ao consumidor. Migração massiva de contratos após 2020, quando o IGP-M acumulou variações muito acima do IPCA.
• INPC, IGP-DI, IPC-Fipe — menos frequentes.

A revisional trienal do art. 19 é o caminho quando o valor reajustado se descola do mercado.

Na prática da perícia

Dois trabalhos distintos, que não se confundem:

1. Reajuste — aplicação do índice contratado sobre o aluguel, anualmente. É cálculo aritmético: exige o índice certo, o mês-base certo e a periodicidade anual.

2. Revisional (art. 19) — apuração do valor locativo de mercado, por avaliação (NBR 14653-2), quando decorridos 3 anos do contrato ou do último acordo. É perícia de avaliação, não de cálculo.

O erro de índice é o mais comum: aplicar IGP-M quando o contrato diz IPCA (ou vice-versa) produz diferenças enormes, porque os dois se descolaram fortemente entre 2020 e 2022 — o IGP-M chegou a acumular mais de 37% em 12 meses, contra cerca de 10% do IPCA.

Atenção também ao mês-base: o índice a aplicar é o acumulado dos 12 meses anteriores ao mês do reajuste, conforme a cláusula.

Exemplo

Aluguel de R$ 8.000, contrato com reajuste anual em julho.

Cenário A — IGP-M (acumulado 12 meses até jun/2021: 35,75%):

• Novo aluguel: 8.000 × 1,3575 = R$ 10.860,00

Cenário B — IPCA (acumulado 12 meses até jun/2021: 8,35%):

• Novo aluguel: 8.000 × 1,0835 = R$ 8.668,00

Diferença: R$ 2.192,00 por mês — R$ 26.304 no ano. Aplicar o índice errado num contrato comercial é erro de milhares de reais.

Revisional (art. 19) — três anos depois, o locatário alega que R$ 10.860 está acima do mercado:

• Perícia de avaliação locatícia (NBR 14653-2), com 13 ofertas de locação comparáveis
• Valor locativo apurado: R$ 9.200,00
• O juiz fixa o novo aluguel, e a diferença retroage conforme a decisão

Erros que derrubam laudo

• Aplicar índice diferente do pactuado.
• Usar índice acumulado de período diferente do previsto na cláusula.
• Reajustar em periodicidade inferior a um ano.
• Confundir reajuste (cálculo) com revisional (avaliação).
• Na revisional, montar amostra com dados de venda em vez de locação.

Conecta com

A Lei 8.245/91 (arts. 18 e 19), a Lei 10.192/2001, a NBR 14653-2 e a calculadora de aluguéis.