NBR 14653-2 — Imóveis urbanos

O que diz

A NBR 14653-2 trata da avaliação de imóveis urbanos. É a parte mais usada da série. Ela detalha:

• O método comparativo direto de dados de mercado como preferencial, com duas formas de tratamento:
• por fatores — homogeneização por fatores de área, oferta, localização, padrão;
• científico — inferência estatística, tipicamente regressão linear múltipla.
• Os graus de fundamentação I, II e III, definidos por tabela que cruza: número mínimo de dados efetivamente utilizados, identificação e quantidade de variáveis, extrapolação admitida e nível de significância.
• Os graus de precisão I, II e III, medidos pela amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central.
• Regras específicas para avaliação de locação (valor locativo), usada na revisional do art. 19 da Lei do Inquilinato.

Na prática da perícia

O grau de fundamentação é o que o juiz e o assistente técnico olham primeiro, porque é um enquadramento objetivo do próprio laudo. Grau I com poucos dados e forte homogeneização por fatores é frágil; grau III com regressão e amostra robusta é praticamente inatacável.

O que eleva o grau, na prática:

• mais dados efetivamente utilizados na amostra;
• tratamento científico em vez de fatores;
• variáveis identificadas e quantificadas, não presumidas;
• menor extrapolação em relação aos limites da amostra;
• nível de significância mais rigoroso.

Para valor locativo (revisional de aluguel), a lógica é a mesma, com amostra de ofertas de locação em vez de venda — e é aqui que muitos laudos escorregam, misturando dados de venda e de locação na mesma amostra.

Exemplo

Revisional de aluguel de loja de rua, art. 19 da Lei 8.245/91.

Laudo frágil (grau I):

• 4 elementos de comparação, 2 deles de venda e 2 de locação.
• Homogeneização por fatores subjetivos, sem justificar os coeficientes.
• Sem declaração de grau.

Laudo sólido (grau II):

• 13 ofertas de locação de lojas de rua no mesmo eixo comercial, coletadas em 60 dias, com fonte e contato identificados.
• Regressão linear múltipla com variáveis: área, testada, pé-direito e distância da esquina.
• Grau de fundamentação II e grau de precisão II declarados conforme as tabelas da norma.
• Valor locativo de R$ 12,40/m², intervalo de R$ 10,90 a R$ 13,80.
• Aluguel praticado: R$ 8.200/mês para 620 m² = R$ 13,23/m² → acima do valor de mercado apurado.

O segundo laudo responde a revisional; o primeiro gera impugnação e nova perícia.

Erros que derrubam laudo

• Misturar dados de venda e de locação na mesma amostra.
• Homogeneizar por fatores sem justificar cada coeficiente.
• Não declarar os graus de fundamentação e de precisão.
• Extrapolar além dos limites da amostra sem apontar a extrapolação.
• Coletar dados sem registrar fonte, data e contato.

Conecta com

A NBR 14653-1 (parte geral), o art. 19 da Lei 8.245/91, o art. 473, III, do CPC e a Resolução CONFEA 345/1990.