NBR 14653-1 — Avaliação de bens: procedimentos gerais

O que diz

A NBR 14653-1 é a parte geral da série de avaliação de bens. Ela fixa:

• Terminologia — valor de mercado, valor em risco, valor de liquidação forçada, vida útil, depreciação, homogeneização.
• Classificação dos métodos para identificar o valor:
• Comparativo direto de dados de mercado — o preferencial sempre que houver dados;
• Involutivo — a partir do aproveitamento eficiente do bem;
• Evolutivo — soma do terreno com as benfeitorias, considerando o fator de comercialização;
• Da capitalização da renda — pelo rendimento que o bem produz;
• Da quantificação do custo — para identificar custo, não valor.
• Estrutura do laudo de avaliação e a exigência de declarar o grau de fundamentação e o grau de precisão alcançados.

Na prática da perícia

Duas exigências definem se o laudo de avaliação resiste:

1. Declarar o método e por que ele foi escolhido. O comparativo direto é o preferencial; usar outro exige justificar a ausência de dados de mercado. Essa justificativa é exatamente o que o art. 473, III, do CPC pede.

2. Declarar o grau de fundamentação. Não é opcional — a norma exige que o laudo enquadre o próprio trabalho (grau I, II ou III) conforme o número de dados, o tratamento estatístico e a identificação das variáveis. Um laudo que não declara o grau está incompleto pela própria norma que invoca.

O grau de precisão é diferente do de fundamentação: mede o intervalo de confiança do resultado, e só se aplica quando há tratamento científico dos dados.

Exemplo

Avaliação de galpão industrial. Estrutura mínima conforme a NBR 14653-1:

"Método: comparativo direto de dados de mercado, por tratamento científico (regressão linear múltipla), na forma do item [x] da NBR 14653-2.

Amostra: 14 elementos de galpões industriais no raio de 8 km, coletados entre 03 e 05/2026, fontes identificadas no Anexo II.

Variáveis: área construída, pé-direito, idade aparente, padrão construtivo e distância do eixo rodoviário.

Grau de fundamentação: II, conforme Tabela [x] da NBR 14653-2 — 14 dados efetivamente utilizados (mínimo de 12 para o grau II), identificação de 5 variáveis e extrapolação não superior a 100%.

Grau de precisão: II, com amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central igual a 38% (limite de 40% para o grau II).

Valor de mercado: R$ 3.740.000,00, com intervalo entre R$ 3.030.000,00 e R$ 4.450.000,00."

Esse laudo declara tudo o que a norma exige e é difícil de atacar tecnicamente.

Erros que derrubam laudo

• Não declarar o grau de fundamentação alcançado.
• Usar método diverso do comparativo sem justificar a ausência de dados de mercado.
• Confundir grau de fundamentação com grau de precisão.
• Apresentar valor pontual sem o intervalo, quando o tratamento é científico.
• Não identificar as fontes dos elementos da amostra.

Conecta com

As NBR 14653-2 a -7 (as partes específicas), o art. 473, III, do CPC (método e sua aceitação), o art. 479 (valoração pelo método) e a Resolução CONFEA 345/1990.