Lei nº 8.692/1993 — Planos de reajuste e o fim do FCVS

O que diz

A Lei 8.692, de 28 de julho de 1993, criou os planos de reajuste que substituíram o PES — e encerrou o FCVS para as operações novas.

• Art. 1º — cria o Plano de Comprometimento da Renda (PCR) como modalidade de reajustamento de financiamento habitacional no SFH.
• Art. 2º — os contratos celebrados no PCR estabelecem percentual de no máximo 30% da renda bruta do mutuário destinado ao pagamento dos encargos mensais. O parágrafo único define encargo mensal: amortização e juros mais os seguros estipulados em contrato.
• Art. 3º — o percentual é a relação entre o encargo mensal e a renda bruta do mês imediatamente anterior.
• Art. 28 — ressalva os financiamentos de empreendimentos cujos contratos de produção foram firmados até 24/04/1993, e assegura opção aos promitentes compradores com proposta formalizada até essa data.
• 🔴 Art. 29 — "As operações regidas por esta lei não terão cobertura do Fundo de Compensação das Variações Salariais (FCVS)."
• Art. 32 — até a regulamentação, admitia-se contratar pela legislação vigente até 24/04/1993.
• Art. 34 — entra em vigor na data da publicação.

⚠️ Vários dispositivos do PCR foram revogados pela MP 2.223/2001, e o texto oficial mostra as duas versões. O art. 29, porém, é o que interessa ao FCVS e é o que sustenta o corte de data.

Na prática da perícia

É esta lei que responde "o contrato tem FCVS?" pela via mais simples: operação regida por ela, não tem. Daí o marco de 28/07/1993.

Mas o marco não é uma guilhotina limpa, e o laudo honesto diz isso: o art. 28 ressalvou empreendimentos e propostas anteriores a 24/04/1993, e o art. 32 admitiu contratação pela legislação anterior até a regulamentação. Contrato assinado logo depois de julho/1993 pode, legitimamente, ter FCVS — o que decide é o enquadramento, não só a data da assinatura.

O art. 2º tem uso próprio: nas perícias de PCR, o comprometimento de 30% da renda bruta é o teto contratual, e o parágrafo único diz o que entra no encargo (inclusive seguros) — o que muda a conta de quem inclui só amortização e juros.

Exemplo

Contrato de financiamento habitacional assinado em setembro de 1993, com o mutuário sustentando ter cobertura do FCVS.

• Pelo art. 29, operação regida pela Lei 8.692/1993 não tem FCVS.
• Mas se a proposta houver sido formalizada até 24/04/1993 (art. 28) ou se a contratação se deu pela legislação anterior antes da regulamentação (art. 32), o enquadramento pode ser outro.
• O laudo aponta a data, cita os três artigos e transcreve a cláusula do instrumento — a conclusão sobre cobertura é do juízo, com os elementos à vista.

Erros que derrubam laudo

• Tratar 28/07/1993 como corte absoluto, sem examinar os arts. 28 e 32.
• Usar 26/07/1993: a lei é de 28/07/1993.
• No PCR, calcular o comprometimento sobre a renda líquida, ou deixar os seguros fora do encargo mensal (art. 2º, parágrafo único).
• Ignorar que boa parte do PCR foi revogada pela MP 2.223/2001 ao descrever o regime vigente hoje.

Conecta com

A Lei 8.100/1990 (PES/CP e um saldo por mutuário), a Lei 8.004/1990 (transferência e o marco de 31/03/1990), a Lei 10.150/2000 (novação) e a calculadora de SFH/SFI.