Lei nº 8.245/1991, art. 19 — Ação revisional de aluguel

O que diz

O art. 19 da Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato):

"Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderá pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado."

O procedimento da ação revisional está nos arts. 68 a 70, e o art. 68, II, prevê a fixação de aluguel provisório de até 80% do pedido, com base em elementos fornecidos pelo autor ou mediante avaliação.

Na prática da perícia

A revisional exige uma perícia de avaliação, não um cálculo de reajuste. São coisas distintas:

A avaliação locatícia segue a NBR 14653-2, com uma diferença crítica em relação à avaliação para venda: a amostra deve ser de ofertas de locação, não de venda. Misturar as duas invalida o trabalho.

Elementos a coletar e registrar por elemento da amostra: endereço, área, testada, pé-direito, padrão construtivo, estado de conservação, valor pedido, fonte (imobiliária, anúncio, contato) e data da coleta.

O grau de fundamentação deve ser declarado, como em qualquer avaliação.

Exemplo

Revisional de loja de rua, 620 m², aluguel praticado de R$ 8.200/mês.

Avaliação locatícia (NBR 14653-2):

"Método: comparativo direto de dados de mercado, com tratamento científico por regressão linear múltipla.

Amostra: 13 ofertas de locação de lojas de rua no mesmo eixo comercial (Av. X, entre os nº 200 e 1.400), coletadas entre 15/04 e 12/06/2026, com fonte e contato identificados no Anexo II. Nenhum dado de venda foi utilizado.

Variáveis: área privativa, testada, pé-direito e distância da esquina mais próxima.

Grau de fundamentação II e grau de precisão II, conforme as Tabelas [x] e [y] da NBR 14653-2.

Resultado: valor locativo unitário de R$ 12,40/m², com intervalo de confiança de 80% entre R$ 10,90 e R$ 13,80.

Valor locativo do imóvel avaliando: 620 m² × R$ 12,40 = R$ 7.688,00/mês.

Confronto: o aluguel praticado de R$ 8.200,00 corresponde a R$ 13,23/m², situando-se acima do valor central apurado, embora dentro do limite superior do intervalo de confiança."

Essa última observação é honesta e importante: o valor praticado está acima da média, mas não fora da faixa de mercado — e o juiz precisa desse contexto.

Erros que derrubam laudo

• Montar a amostra com dados de venda.
• Confundir revisional com reajuste por índice.
• Não declarar os graus de fundamentação e de precisão.
• Apresentar valor pontual sem o intervalo, no tratamento científico.
• Não registrar fonte, contato e data de cada elemento da amostra.

Conecta com

A NBR 14653-2, a NBR 14653-1, a Lei 8.245/91 (art. 18 — reajuste), o verbete de IGP-M/IPCA em locação e a calculadora de aluguéis.