Lei 6.766/1979 — Parcelamento do solo urbano (Lei Lehmann)

O que diz

A Lei 6.766/1979 — a "Lei Lehmann" — é a lei geral do parcelamento do solo urbano. Ela separa duas figuras:

• Loteamento: subdivisão de gleba em lotes com abertura de novas vias ou prolongamento das existentes.
• Desmembramento: subdivisão que aproveita o sistema viário já existente.

Três pilares interessam ao perito:

1. Registro prévio obrigatório (art. 18). O loteador tem 180 dias, contados da aprovação do projeto, para registrar o loteamento no Registro de Imóveis. Vender lote de loteamento não registrado é crime (art. 50, I).

2. Conteúdo do contrato (art. 26). O compromisso de compra e venda deve trazer nome e qualificação das partes, denominação e situação do loteamento, descrição do lote, preço, prazo, forma e local de pagamento e a taxa de juros incidente.

3. Mora e cancelamento (arts. 32 e 36). O adquirente é constituído em mora por intimação do Oficial do Registro de Imóveis, com prazo de 30 dias para purgá-la; só depois disso é que se cancela o registro do contrato.

O quadro-resumo do art. 26-A (incluído pela Lei 13.786/2018)

Desde 2018, o contrato deve ser iniciado por quadro-resumo com, além do que o art. 26 já exigia, onze itens:

Duas sanções acompanham a exigência:

• § 1º — faltando qualquer informação do caput, concede-se prazo de 30 dias para aditamento do contrato e saneamento da omissão. Não sanada, a omissão caracteriza justa causa para rescisão contratual por parte do adquirente.
• § 2º — as consequências do desfazimento (inciso V) só produzem efeito com anuência prévia e específica do adquirente, mediante assinatura junto a essas cláusulas, redigidas na forma do art. 54, § 4º, do CDC (destaque que permita imediata e fácil compreensão).

Por que isso é técnico e não formal: os incisos IV e VI são exatamente os parâmetros de que a perícia precisa — índice, período de cada índice, taxa de juros e sistema de amortização. Contrato posterior a 27/12/2018 sem quadro-resumo obriga o perito a inferir esses dados do corpo do contrato, e a registrar o vício formal e sua consequência possível (§ 1º). E se o loteador pretende aplicar as penalidades do art. 32-A sem a anuência específica do § 2º, isso é achado de laudo.

Na prática da perícia

O primeiro documento que o perito pede não é a planilha do loteador: é a certidão do registro do loteamento e a matrícula do lote. Sem registro, toda a cadeia negocial fica contaminada, e isso muda a pergunta do laudo.

O art. 26 é a régua para saber se há o que calcular. Se o contrato não indicou o índice de correção, a data-base do reajuste ou a taxa de juros, o perito não pode escolher por conta própria — deve apurar cenários alternativos e declarar a premissa de cada um.

Exemplo com números

Contrato de 2019 para lote de R$ 180.000, com entrada de R$ 20.000 e 160 parcelas de R$ 1.000 corrigidas anualmente. O quesito pergunta qual o saldo devedor em 2026.

Antes de calcular, o perito verifica: o loteamento estava registrado em 2019? O contrato indica o índice (INCC-M) e a data-base (aniversário)? Houve intimação do art. 32? Se a intimação não ocorreu, o loteador não pode tratar o contrato como resolvido, e o cálculo é de saldo devedor, não de restituição.

Erros que derrubam laudo

• Calcular sobre contrato de loteamento não registrado sem ressalvar o vício.
• Confundir o regime do loteamento com o da incorporação (Lei 4.591/64) — são leis diferentes, com tetos de retenção diferentes.
• Aplicar juros que o contrato não previu: o art. 26, VI, exige que a taxa esteja escrita.
• Ignorar que a mora do adquirente só se caracteriza após a intimação do art. 32.
• Em contrato posterior a 27/12/2018, não verificar o quadro-resumo do art. 26-A. É lá que estão índice, período de cada índice, taxa de juros e sistema de amortização — e a sua ausência, não sanada em 30 dias, é justa causa de rescisão pelo adquirente (§ 1º).
• Aplicar as penalidades do desfazimento sem a anuência específica do § 2º do art. 26-A (assinatura junto às cláusulas, na forma do art. 54, § 4º, do CDC).
• Tratar a falta de item do quadro-resumo como irregularidade sem consequência: a lei dá prazo de saneamento e sanção definida.

Conecta com

O art. 26-A (quadro-resumo), o art. 32-A (resolução e restituição), o art. 34 (benfeitorias), o art. 35 (cancelamento do registro), a Lei 13.786/2018 (que introduziu todos), os arts. 49, 53 e 54, § 4º, do CDC e os verbetes de índices de reajuste imobiliário.