Lei 6.766/79, art. 34 — Indenização das benfeitorias

Legislação Em vigor Conferência em dia

O art. 34 da Lei 6.766/79 é curto e categórico: em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposição contratual em contrário — cláusula dizendo que ficam incorporadas sem direito a indenização é expressamente ineficaz. O § 1º ressalva só as feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei; o § 2º, da Lei 13.786/2018, obriga o loteador a alienar o imóvel em leilão em 60 dias da constituição em mora. A classificação vem do art. 96 do Código Civil: necessárias conservam o bem ou evitam sua deterioração, úteis aumentam ou facilitam o uso, voluptuárias de mero deleite não entram. Na planilha de resolução a benfeitoria soma ao que o adquirente recebe, do lado oposto das deduções do art. 32-A — inverter o sinal altera o resultado em dobro. Cada uma se classifica e se avalia na data da rescisão, conferida existência e estado em vistoria, não pelo custo histórico declarado.

Fonte: Lei nº 6.766/1979, art. 34 e § 1º
Texto oficial: www.planalto.gov.br
Conferido em: 25/07/2026

O que diz

O art. 34 da Lei 6.766/79 é curto e categórico: em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposição contratual em contrário.

O § 1º ressalva apenas as benfeitorias feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei — essas não são indenizadas. O § 2º, incluído pela Lei 13.786/2018, obriga o loteador a alienar o imóvel em leilão no prazo de 60 dias da constituição em mora, na hipótese do caput.

A classificação vem do Código Civil, art. 96: necessárias (conservam o bem ou evitam sua deterioração), úteis (aumentam ou facilitam o uso) e voluptuárias (mero deleite — essas não entram).

Na prática da perícia

Benfeitoria soma ao que o adquirente recebe; não é desconto do loteador. Numa planilha de resolução, ela entra do lado oposto das deduções do art. 32-A. Confundir o sinal é erro grosseiro e altera o resultado em dobro.

O perito precisa classificar cada benfeitoria e avaliar seu valor na data da rescisão, não pelo custo histórico declarado. Muro de arrimo que evitou desmoronamento é necessária; terraplenagem que viabilizou o uso é útil; piscina em lote não edificado tende a ser voluptuária.

Exemplo com números

Adquirente construiu muro de contenção (R$ 18.000) e fez terraplenagem (R$ 12.000) num lote em aclive; também instalou um deque de madeira (R$ 9.000).

Muro de contenção → necessária, indenizável: R$ 18.000
Terraplenagem → útil, indenizável: R$ 12.000
Deque → voluptuária, não indenizável: R$ 0

Se a restituição líquida do art. 32-A era R$ 25.000, ela sobe para R$ 55.000. Cláusula contratual dizendo que "as benfeitorias ficam incorporadas ao imóvel sem direito a indenização" é expressamente ineficaz.

Erros que derrubam laudo

Lançar as benfeitorias como dedução em vez de acréscimo.
Aceitar a cláusula de renúncia à indenização, que a lei declara sem efeito.
Não classificar as benfeitorias, misturando voluptuárias no total.
Avaliar pelo custo declarado na nota fiscal, sem verificar existência e estado na vistoria.

Conecta com

O art. 32-A da Lei 6.766/79, os arts. 96 e 1.219 do Código Civil e o verbete da Lei 6.766 sobre parcelamento do solo.

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Este verbete é um resumo curado, não o texto oficial. Ele existe para ser usado dentro de um laudo: no PeritOffice, os 492 verbetes desta base ancoram o que a IA escreve — ela cita o dispositivo que está aqui, e não o que inventaria sozinha.

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