Lei 6.766/79, art. 32-A — Resolução do contrato de lote e restituição

O que diz

O art. 32-A, incluído pela Lei 13.786/2018, disciplina o que acontece quando o contrato de lote é resolvido por fato imputado ao adquirente. A estrutura é subtrativa:

Base: os valores pagos pelo adquirente, atualizados pelo índice contratual de correção das parcelas.

Deduções admitidas (rol taxativo, incisos I a V):

• I — Fruição: até o equivalente a 0,75% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, pelo período contado da transmissão da posse ao adquirente até a restituição do imóvel ao loteador. O percentual é por mês de posse — o texto legal fixa o percentual e manda contar o prazo, e é assim que a Calculadora de Loteamento o aplica. Em posse longa esta é, de longe, a maior dedução do artigo.
• II — Cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal: limitado a 10% do valor atualizado do contrato.
• III — Encargos moratórios das prestações pagas em atraso.
• IV — Débitos de IPTU, contribuições condominiais/associativas e tarifas do lote, mais tributos, custas e emolumentos da restituição ou rescisão.
• V — Comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote.

§ 1º — a restituição sai em até 12 parcelas mensais, começando após carência: 180 dias do prazo contratual de conclusão das obras (loteamento com obras em andamento) ou 12 meses da formalização da rescisão (obras concluídas).

§ 2º — só se registra nova venda do lote se comprovado o início da restituição ao titular do registro cancelado, na forma pactuada no distrato — dispensada a comprovação quando o adquirente não for localizado ou não se manifestar (art. 32). O art. 35, na redação da Lei 13.786/2018, repete a exigência no cancelamento do registro por inadimplemento quando pago mais de 1/3 do preço, admitindo dispensa se as partes convencionarem expressamente no distrato (§ 3º).

§ 3º — nada disso se aplica a lote sob alienação fiduciária da Lei 9.514/1997, que segue o rito próprio de consolidação e leilão.

Na prática da perícia

Há uma armadilha aritmética que aparece na maioria das planilhas de loteador: os limites dos incisos I e II incidem sobre o valor atualizado do CONTRATO, e a base da restituição é o valor PAGO atualizado. São grandezas diferentes. Aplicar os 10% sobre o valor pago subestima a retenção no início do contrato e a superestima perto da quitação.

A fruição também merece atenção: os tribunais têm afastado a taxa quando o lote não é edificado, por ausência de uso ou proveito econômico. O perito deve apurar os dois cenários e deixar a escolha ao juízo.

Exemplo com números

Contrato de R$ 200.000 (valor atualizado). Adquirente pagou R$ 60.000 atualizados, ficou 10 meses com a posse de lote sem construção, e o contrato prevê cláusula penal de 10%.

• Restituição bruta: R$ 60.000
• Inciso II: 10% × 200.000 = R$ 20.000 (e não 10% × 60.000 = R$ 6.000)
• Inciso I: 0,75% × 200.000 × 10 = R$ 15.000 — mas o lote não é edificado, ponto a destacar
• Restituição líquida: 60.000 − 35.000 = R$ 25.000, ou R$ 40.000 sem a fruição

A retenção alcança 58% ou 33% do pago conforme a fruição entre ou não. É exatamente esse contraste que o laudo precisa mostrar.

Erros que derrubam laudo

• Aplicar os percentuais dos incisos I e II sobre o valor pago em vez do valor do contrato.
• Tratar os 10% como retenção automática: são teto, e dependem de cláusula penal pactuada.
• Deduzir corretagem que não estava integrada ao preço.
• Somar as deduções até zerar a restituição sem apontar o art. 53 do CDC.
• Usar os percentuais da incorporação (25%/50%, art. 67-A da Lei 4.591/64) em contrato de loteamento.

Conecta com

A Lei 13.786/2018, o art. 34 da Lei 6.766/79 (benfeitorias somam, não deduzem), o art. 53 e o art. 52, § 1º, do CDC, e a Súmula 543 do STJ.