Lei 4.591/1964 — Condomínio em edificações e incorporações imobiliárias

O que diz

A Lei 4.591/1964 tem duas metades: o condomínio em edificações e a incorporação imobiliária. Para a perícia, o que decide são quatro pontos.

Quem é incorporador (art. 29) — a pessoa física ou jurídica que, embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno vinculadas a unidades autônomas em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, coordenando e levando a termo a incorporação. A definição alcança quem apenas aceita propostas para essas transações.

O memorial (art. 32) — o incorporador só pode alienar ou onerar as frações ideais após o REGISTRO, no Registro de Imóveis, do memorial de incorporação. É o marco que separa a venda regular da irregular.

⚠️ O texto consolidado do art. 32 traz TRÊS redações sobrepostas (a original de 1964, que falava em "arquivar" documentos, e as posteriores, que falam em "registro do memorial"). A vigente é a última. Ao citar, confira qual redação vale na data do fato.

O patrimônio de afetação (arts. 31-A a 31-F) — a critério do incorporador, a incorporação pode ser submetida ao regime da afetação: terreno, acessões e demais bens e direitos vinculados mantêm-se apartados do patrimônio do incorporador e destinam-se à consecução da obra e à entrega das unidades. O § 1º do art. 31-A é categórico: esse patrimônio não se comunica com os demais bens e obrigações do incorporador nem com outros patrimônios de afetação constituídos por ele.

O prazo do art. 35 — o incorporador tem 45 dias, contados do termo final do prazo de carência, se houver, para promover a celebração do contrato da fração ideal, do contrato de construção e da Convenção de condomínio.

Exemplo

Numa perícia sobre incorporação paralisada, a primeira pergunta é se havia afetação. Havendo, os recursos da obra não respondem por dívidas estranhas a ela, e o quadro de credores muda; não havendo, o adquirente concorre com o passivo geral do incorporador. A segunda pergunta é a data do registro do memorial contra a data das vendas: unidade vendida antes do registro é venda irregular, e isso é fato apurável em certidão, não opinião.

Erros que derrubam laudo

• Citar o art. 32 pela redação original de 1964 ("arquivar documentos") como se fosse a vigente: o consolidado traz três redações sobrepostas.
• Afirmar que houve afetação sem o termo de afetação averbado: o art. 31-A a condiciona a critério do incorporador, e ela não se presume.
• Tratar o incorporador como construtor: o art. 29 alcança quem não efetua a construção e até quem apenas aceita propostas.
• Misturar os tetos de retenção da incorporação com os do loteamento (Lei 6.766/79).
• Ignorar a data do registro do memorial ao examinar a regularidade das vendas.

Conecta com

O regime de resolução do contrato está no art. 67-A desta mesma lei, incluído pela Lei 13.786/2018 — não confundir com o art. 32-A da Lei 6.766/79, que é o loteamento e tem outros tetos. O patrimônio de afetação é detalhado pela Lei 10.931/2004. A alienação fiduciária de imóvel segue a Lei 9.514/1997.