Lei 13.786/2018 — Lei do Distrato imobiliário

O que diz

A Lei 13.786/2018 é conhecida como Lei do Distrato. Ela não criou uma lei nova: alterou duas.

• Na Lei 4.591/1964 (incorporação imobiliária), acrescentou o art. 67-A: retenção de até 25% da quantia paga, ou até 50% quando o empreendimento estiver submetido ao patrimônio de afetação.
• Na Lei 6.766/1979 (loteamento), acrescentou o art. 32-A: deduções dos incisos I a V, com cláusula penal limitada a 10% do valor atualizado do contrato.

As cinco deduções do art. 32-A (loteamento), uma a uma

A base da restituição é o valor pago, atualizado pelo índice contratual. Dele podem ser descontados — e só estes:

• I — fruição do imóvel: até 0,75% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, contado da transmissão da posse ao adquirente até a restituição ao loteador. É a dedução mais esquecida das planilhas e, em posse longa, a maior de todas: 40 meses de posse consomem 30% do valor do contrato, três vezes o teto da cláusula penal.
• II — cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal: limitado a 10% do valor atualizado do contrato.
• III — encargos moratórios das prestações que o adquirente pagou em atraso.
• IV — débitos do lote: IPTU, contribuições condominiais/associativas e equiparadas, tarifas vinculadas ao lote, mais tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou a rescisão.
• V — comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote. Corretagem paga à parte, fora do preço, não é dedutível.

Quando o dinheiro sai (§ 1º)

A restituição é paga em até 12 parcelas mensais, e o começo depende do estágio da obra:

• I — obras em andamento: carência de até 180 dias após o prazo contratual de conclusão das obras;
• II — obras concluídas: carência de até 12 meses após a formalização da rescisão.

Ou seja: em loteamento com obra atrasada, o adquirente pode legitimamente esperar mais de dois anos para receber a primeira parcela. Datar isso é parte do laudo, não detalhe.

Dois parágrafos que decidem se o artigo se aplica

• § 2º — só se registra a nova venda do lote se comprovado o início da restituição ao titular do registro cancelado (dispensada a comprovação se o adquirente não for localizado ou não se manifestar, na forma do art. 32).
• § 3º — o procedimento do art. 32-A não se aplica a lote sob alienação fiduciária da Lei 9.514/1997. Ali o rito é outro: consolidação da propriedade e leilão, com outra conta. Aplicar o art. 32-A a contrato fiduciário é entregar número que não existe.

O quadro-resumo é obrigatório (art. 26-A)

O contrato de loteamento deve começar por quadro-resumo com onze itens: preço total (I), corretagem e seu beneficiário (II), forma de pagamento com valores e vencimentos (III), índices de correção e o período de aplicação de cada um (IV), consequências do desfazimento, com destaque negritado para penalidades e prazos de devolução (V), taxas de juros — mensais ou anuais, nominais ou efetivas — período de incidência e sistema de amortização (VI), direito de arrependimento do art. 49 do CDC nas vendas em estande (VII), prazo de quitação após o termo de vistoria de obras (VIII), ônus sobre o imóvel (IX), registro do loteamento e matrícula (X) e o termo final de execução do projeto (XI).

Faltando qualquer um, o § 1º dá 30 dias para aditamento; não sanada a omissão, ela caracteriza justa causa para rescisão pelo adquirente. E o § 2º exige anuência prévia e específica do adquirente às cláusulas de desfazimento, com assinatura junto a elas.

Os incisos IV e VI não são burocracia: são exatamente os três parâmetros que definem todo o cálculo — índice, data-base e taxa de juros.

Na prática da perícia

O erro mais comum em laudo imobiliário é misturar os dois regimes. Apartamento na planta é incorporação; lote em loteamento é loteamento. Os tetos são diferentes por uma razão econômica: na incorporação o vendedor entrega uma unidade construída, com custo afundado muito maior.

O quadro-resumo é a primeira página que o perito lê: ele concentra índice, data-base e taxa de juros, que são os três parâmetros que definem todo o cálculo. Contrato posterior a 2018 sem quadro-resumo tem vício formal a registrar.

Exemplo com números

Adquirente pagou R$ 100.000 e o contrato é resolvido por culpa dele.

• Se for incorporação sem afetação: retenção de até 25% → devolve cerca de R$ 75.000.
• Se for incorporação com patrimônio de afetação: retenção de até 50% → devolve cerca de R$ 50.000.
• Se for loteamento, com contrato de R$ 300.000 atualizados: a cláusula penal para em 10% × 300.000 = R$ 30.000, mais os outros incisos.

Três números completamente distintos para o mesmo valor pago. Identificar o regime não é formalidade.

Agora o mesmo caso de loteamento, completo, com posse de 20 meses e lote edificado:

A fruição sozinha superou a cláusula penal em 50%. É por isso que ela não pode ficar de fora: a planilha do loteador que "esquece" o inciso I costuma ser a que o adquirente aceita — e a que deduz só o inciso I sobre 40 meses é a que zera a restituição e esbarra no art. 53 do CDC.

⚠️ Fruição em lote NÃO edificado é controvertida: sem construção não há uso nem proveito econômico, e os tribunais têm afastado a cobrança. Apure os dois cenários.

Erros que derrubam laudo

• Aplicar 25% ou 50% de retenção em contrato de lote.
• Presumir patrimônio de afetação sem certidão que o comprove (o registro é averbado na matrícula).
• Ignorar que, em loteamento, a base dos percentuais é o valor do contrato, não o valor pago.
• Omitir a fruição do inciso I — em posse longa é a maior dedução do artigo, e sua ausência distorce o laudo em favor de uma das partes tanto quanto o excesso.
• Cobrar a fruição como percentual único em vez de 0,75% por mês de posse, ou contá-la de data diferente da transmissão da posse.
• Aplicar o art. 32-A a lote sob alienação fiduciária (§ 3º): o rito é o da Lei 9.514/97.
• Deduzir corretagem que não estava integrada ao preço do lote (inciso V).
• Entregar a restituição como valor à vista, ignorando as 12 parcelas e a carência do § 1º.
• Tratar a lei como retroativa: contratos anteriores a 27/12/2018 seguem discutindo retenção pelo CDC e pela jurisprudência da época.

Conecta com

O art. 32-A da Lei 6.766/79, o art. 26-A (quadro-resumo), o art. 34 (benfeitorias e leilão em 60 dias), o art. 35 (cancelamento do registro), o art. 67-A da Lei 4.591/64, a Lei 9.514/97 (alienação fiduciária), a Súmula 543 do STJ, os arts. 51, IV, e 53 do CDC e a Calculadora de Loteamento.