Decreto-Lei nº 3.365/1941 — Desapropriação por utilidade pública

O que diz

A lei geral da desapropriação por utilidade pública. Dois dispositivos mandam na perícia:

Art. 27 — o juiz atenderá especialmente: à estimação fiscal do bem; ao preço de aquisição e ao interesse que o proprietário dele aufere; à sua situação, estado de conservação e segurança; ao valor venal dos da mesma espécie nos últimos cinco anos; e à valorização ou depreciação da área remanescente.

Art. 15-A (redação da Lei nº 14.620/2023) — havendo imissão prévia na posse e divergência entre o preço ofertado em juízo e o fixado na sentença, podem incidir juros compensatórios de até 6% ao ano sobre o valor da diferença, contados da imissão na posse, vedada a capitalização. O § 1º restringe: destinam-se apenas a compensar lucros cessantes comprovadamente sofridos, e não incidem nas desapropriações por descumprimento da função social (CF, arts. 182, § 4º, III, e 184). Na ADI 2.332, o STF leu a diferença como a que vai do fixado a 80% da oferta — a parte que o expropriado pôde levantar (art. 33, § 2º).

Na prática da perícia

O art. 27 é uma lista de conferência do laudo de avaliação, e o item mais esquecido é o último: a área remanescente. Desapropriação parcial pode valorizar o que sobra (acesso novo, frente para via) ou depreciar (encrave, formato irregular, perda de acesso) — e o laudo tem de quantificar isso, não só avaliar a faixa atingida.

Já o art. 15-A é onde a conta erra com mais frequência, porque taxa e base dependem da época: 12% só até 10/06/1997 e 6% depois (MP 1.577/1997, ADI 2.332); a base segue a data da sentença — a partir de 13/09/2001, o fixado menos 80% da oferta —; e de 12/2021 em diante os compensatórios estão dentro da Selic (EC 113/2021). Ver o verbete da Súmula 618/STF para a cadeia inteira e a tabela do Manual de Cálculos da JF.

Exemplo

Faixa de 1.200 m² desapropriada de um terreno de 5.000 m² com frente para a via.

Um laudo que avaliasse só a faixa entregaria menos da metade — e o art. 27 manda considerar as duas coisas.

Erros que derrubam laudo

• Avaliar só a área atingida, ignorando valorização/depreciação do remanescente.
• Aplicar 12% de juros compensatórios a período posterior a 10/06/1997 (a taxa é 6% desde a MP 1.577/1997 — ADI 2.332).
• Trocar a taxa e manter a base do valor total: em sentença a partir de 13/09/2001, a base é o fixado menos 80% da oferta.
• Ignorar a exigência de lucros cessantes comprovados do § 1º.

Conecta com

A Súmula 618/STF (a cadeia dos juros compensatórios), os verbetes de avaliação de imóveis e de Ross-Heidecke (depreciação da benfeitoria), e os de correção e juros contra a Fazenda.