CC, arts. 1.277 a 1.281 — Uso anormal da propriedade e o direito de fazer cessar a interferência do vizinho

O que diz

• Art. 1.277 — o proprietário ou possuidor tem direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que habitam o prédio. O parágrafo único manda considerar a natureza da utilização, a localização, as normas de zoneamento e os limites ordinários de tolerância da vizinhança.
• Art. 1.278 — a interferência justificada por interesse público não cessa, mas o causador paga indenização cabal.
• Art. 1.279 — ainda que a interferência deva ser tolerada por decisão judicial, o vizinho pode exigir sua redução ou eliminação quando se tornarem possíveis.
• Art. 1.280 — direito de exigir a demolição ou reparação do prédio vizinho que ameace ruína, e caução pelo dano iminente.
• Art. 1.281 — quem tem direito de fazer obras pode ser obrigado a prestar garantias contra o prejuízo eventual.

Na prática da perícia

O parágrafo único do art. 1.277 é o roteiro do laudo, e ele é comparativo. A pergunta pericial não é "incomoda?", é "excede o limite ordinário de tolerância naquela zona?". Isso exige três camadas: a medição (com instrumento, data, hora e método), a norma aplicável (NBR de acústica, legislação municipal de ruído, zoneamento) e o enquadramento do imóvel na zona.

Medir sem enquadrar não responde: 58 dB(A) noturnos podem estar acima do limite numa zona estritamente residencial e dentro dele numa zona mista. O laudo que traz só o número deixa a comparação para o juiz — que não tem o zoneamento à mão.

O art. 1.280 muda o objeto: ali não se mede incômodo, mede-se risco estrutural, e a conclusão útil é sobre a iminência e sobre o valor da caução.

Erros que derrubam laudo

• Concluir por incômodo sem citar a norma e a zona — vira opinião.
• Medir em um único dia ou horário quando a atividade reclamada é intermitente.
• Confundir o art. 1.277 (fazer cessar) com o art. 1.278 (tolerar e indenizar): quando há interesse público, o pedido de cessação não procede e o laudo tem de quantificar a indenização.
• Tratar ameaça de ruína (art. 1.280) como questão de incômodo, sem laudo estrutural.

Exemplo

Marcenaria em zona mista, funcionando das 8h às 18h. O vizinho reclama de ruído e de pó.

Se a mesma medição fosse feita em zona industrial, com limite de 70 dB(A), a conclusão se inverteria — e é por isso que o número sozinho não é laudo.

Conecta com

Os arts. 402 a 404 do Código Civil, quando a interferência gera dano a indenizar; e o art. 473 do CPC, que exige método e fundamentação — aqui, a norma de medição e o zoneamento.